Comentário de João Appleton: "A aquisição de casas reabilitadas: vantagens e riscos"

30.05.2016

A reabilitação de edifícios antigos faz-se segundo modalidades muito distintas, de que resultam produtos finais igualmente muito diferentes.


A situação mais frequente corresponde à aquisição de um andar num edifício, geralmente muito carente de obras de conservação e renovação, para o qual o novo proprietário empreende uma operação de reabilitação destinada a criar as necessárias condições para que se transforme em habitação própria.


Mas a aquisição e reabilitação de uma parcela do edifício podem não ser concretizadas por quem o vai usar, destinando-se à alienação ou arrendamento após a conclusão da operação de reabilitação.


Noutros casos, que têm vindo a ter expressão cada vez mais significativa, ocorre a aquisição integral de um imóvel, geralmente todo ou quase todo desocupado e em mau estado de conservação, o qual será objecto de uma profunda intervenção de reabilitação, com ou sem reconversão funcional; nestes casos, ocorre muitas vezes a colocação do edifício e das suas partes no mercado de arrendamento, ou os andares são transacionados individualmente para novos proprietários que os pretendem para neles viver, ou como fonte de rendimento, em diferentes modalidades, de acordo com as possibilidades que se ofereçam.


Aqui pretendo sobretudo concentrar a atenção nos imóveis que são reabilitados e revendidos a novos proprietários/utilizadores; será esta uma boa solução para quem procura casa ou é caminho a desaconselhar?


Trata-se, portanto, de olhar em paralelo para a situação de quem procura casa usada, antiga, para adquirir e nela viver, segundo duas opções fundamentais: i) comprar o edifício ou fracção por reabilitar, geralmente degradada e obsoleta, promovendo directamente a sua reabilitação, a começar pela encomenda dos projectos; ii) adquirir a casa pronta a habitar, com reabilitação realizada pelo vendedor.


A aquisição de uma casa usada, a carecer de intervenção relevante, implica, desde logo, que o comprador esteja disponível e tenha condições para esperar (por um período que pode ser longo, de cerca de dois anos ou mesmo mais) que chegue a hora de usufruir do que adquiriu.


A contratação de projectistas, as aprovações e licenciamentos, a construção propriamente dita e a obtenção de certificações e licença de habitação, podem tornar-se num longo calvário, sobretudo quando os projectos tenham dificuldade de atender com sucesso às habituais exigências das entidades licenciadoras.


Além disso, é necessário que o agora promotor seja capaz de estabelecer uma relação cordial e profícua com projectistas e construtor, devendo, em regra, recorrer a uma fiscalização que acompanhará todo o processo, se possível desde o início dos projectos, a qual deverá representar os interesses do promotor, apoiando-o nas suas decisões e garantindo o cumprimento das metas traçadas para a intervenção, em termos de preços, prazos e qualidade.


Mas, se a promoção própria pode representar um tempo de sacrifício e de sofrimento, ela terá contrapartidas muito positivas, desde que o promotor faça o que lhe compete com a dose adequada de bom senso.


As grandes vantagens que se reconhecem nesta opção são: i) o proprietário tem sempre uma palavra a dizer em relação às opções de projecto, opinião que terá peso decisivo neste e na obra, ou seja, o resultado da obra, executada em cumprimento dos projectos, irá de encontro ao que idealizou e programou; ii) o proprietário tem possibilidade de saber o que é efectivamente a sua propriedade, qual o pormenor das intervenções realizadas, qual a qualidade efectiva dos materiais aplicados, designadamente daqueles que a própria intervenção esconde, ou seja, o promotor, no final da obra pode saber o que tem.


Quando se opta por adquirir um pronto-a-habitar, há igualmente que contar com vantagens e inconvenientes.


A vantagem principal consiste em não ter condicionamentos temporais nem riscos de não aprovação de projectos, compra-se e habita-se, não há lugar a tensões e emoções causadas por tempos de espera.


Os riscos são inerentes ao processo: compra-se feito, não há escolhas a não ser refazendo obras (voltando à estaca zero), não se sabe com rigor o que existe escondido por baixo ou atrás do que é visível.


Pode ser especialmente preocupante a falta de confiança no que serão as estruturas intervencionadas, mesmo que seja fornecida ao comprador informação sobre os projectos e sobre a obra realizada.


Em muitos casos, só depois de habitada a casa mostrará o que é, designadamente as suas debilidades estruturais e não estruturais; e quando chega a altura das reclamações e protestos, frequentemente corre-se o risco de não encontrar destinatário para essas queixas.


Claro que se pode tentar minimizar os riscos, através da recolha e análise exaustivas da informação pertinente, que se recomenda em qualquer caso; para um leigo na matéria, isto significará um esforço próprio destinado ao fracasso ou, em alternativa, obriga a que se garanta um apoio técnico competente.


Tudo visto e ponderado, pode concluir-se que não há soluções óptimas ou indiscutíveis, dependendo das características de comprador e vendedor, sobretudo do primeiro; dispondo este de tempo, a compra para reabilitação permite obter os melhores resultados, mas tal implica que se dêem todos os passos certos, desde o início da transacção à execução da obra, passando pela elaboração dos projectos.


Não podendo esperar, a solução passa pela aquisição do imóvel já reabilitado; compra-se o que existe, sem direito a escolhas, aceita-se o risco de comprar no escuro, há que diligenciar para obter informação completa e confiável, mas esta é uma jogada com muitos pontos de interrogação.


Que decida quem tem que escolher!


João Appleton, é engenheiro civil (IST), especialista e investigador coordenador pelo LNEC, conselheiro do Conselho Superior de Obras Públicas e Transportes (aposentado) e sócio da A2P- Estudos e Projectos.

TAGS: Comentário , João Appleton , construção , reabilitação , casas reabilitadas
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