Comentário João Appleton: A venda de casas reabilitadas: a informação necessária

06.06.2016

Se comprar casa reabilitada é uma operação que comporta riscos, cabe ao vendedor, que pode ser ou não o responsável pela reabilitação, agir como pessoa de bem, reduzindo ou eliminando boa parte desse risco.


Naturalmente que esta afirmação pressupõe seriedade de procedimentos e de comportamentos, qualidade que não se encontra sempre nos agentes envolvidos.


Aceitando como boa a ideia de que o vendedor está interessado em conduzir e realizar uma transação séria, que satisfaça todas as partes, interessa salientar quais os cuidados a ter e as acções a desenvolver para garantir essa seriedade pessoal e processual.


Pode dizer-se que o essencial reside no direito à informação por parte do comprador e no dever de informar por parte do vendedor, garantindo-se que esse direito e dever se exercem quando o vendedor canaliza para o comprador a informação necessária e suficiente para que este conheça bem as características do objecto da transação.


Em primeiro lugar, deve ser preocupação de quem vende a reunião de toda a informação pertinente sobre o projecto de reabilitação, entendendo-se que este é constituído por diferentes parcelas, incluindo os levantamentos arquitectónicos, sondagens e prospecções realizadas, de diversa natureza, o relatório prévio sobre as características do edifício ou das suas partes, contendo o estudo de diagnóstico sobre as condições de conservação e segurança do existente, os projectos de arquitectura, de estruturas (incluindo demolições e alterações), de instalações técnicas especiais, redes e equipamentos diversos, estudos de térmica e acústica, e outros que tenham sido concretizados.


Os projectos devem ser apresentados na versão de telas finais, no que se refere às peças desenhadas dos diferentes projectos, acompanhadas da informação escrita pertinente, designadamente memórias descritivas e mapas de medição de quantidades de trabalhos.


Importa também reunir e fornecer informação sobre a execução da obra, através de reportagem fotográfica recolhida nas várias fases da mesma, nomeadamente no que se refere a demolições, picagem de rebocos e remoção de outros revestimentos, trabalhos de reparação e reforço de estruturas, obras de colocação de tubagens e enfiamentos de redes, ou seja, de tudo o que ajuda a conhecer o existente, antes da reabilitação, e as fases intermédias da obra que, mais tarde, ficarão invisíveis, escondidas por novos elementos de revestimentos e enchimentos.


A acompanhar esta descrição da obra, feita à custa de imagens bem identificadas, deve ser apresentado um dossier com fichas técnicas de produtos aplicados, desde os mais elementares, como o cimento, a cal ou a madeira, aos mais complexos como elevadores e aparelhagem diversa.


A par destas fichas, que ajudam a entender a obra no seu todo, devem igualmente ser apresentados todos os certificados obtidos, de materiais aplicados, de equipamentos, de sistemas, etc.


A organização e disponibilização da informação antes referida, permitirá ao comprador conhecer o objecto que vai adquirir, muito mais importante do que ver o padrão de azulejos aplicados, a cor e textura da pedra e da madeira utilizadas ou as marcas dos equipamentos de cozinha ou das loiças sanitárias.


Para completar a informação recolhida e transmitida, o vendedor deve ter em conta que o comprador é provavelmente um leigo que pouco ou nada sabe sobre construção; importa, por isso, que o vendedor forneça informação adicional quanto ao modo de utilizar e manter a construção reabilitada, designadamente quanto a cuidados a ter com a manutenção, uso e limpeza de revestimentos e acabamentos (por exemplo, referenciando produtos de limpeza recomendados ou proibidos), com a manutenção periódica de máquinas e equipamentos, com as necessidades de conservação de redes prediais, como é o caso das redes de drenagem de águas pluviais em coberturas.


Ao fim e ao cabo, o que se pretende é que o vendedor (naturalmente com a intervenção de projectistas, construtores e fornecedores de materiais e equipamentos) organize um manual de procedimentos com as regras e princípios para a utilização adequada da edificação reabilitada; se assim se fizer, é certo que o comprador usará melhor o que adquiriu e a obra reabilitada durará mais tempo com qualidade mais acentuada.


O custo deste trabalho complementar, destinado à recolha, organização e transmissão de informação, será facilmente compensado com a satisfação de todas as partes e com uma grande redução do potencial de conflitos e litígios que as obras, em geral, e as de reabilitação, em particular, sempre arrastam.


João Appleton, é engenheiro civil (IST), especialista e investigador coordenador pelo LNEC, conselheiro do Conselho Superior de Obras Públicas e Transportes (aposentado) e sócio da A2P- Estudos e Projectos.

TAGS: Comentário , João Appleton , construção e reabilitação
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