Comentário João Appleton: "Reabilitação de edifícios antigos: conselhos para promotores e investidores"

23.05.2016

Muitos dos procedimentos a adoptar em obras de reabilitação de edifícios antigos não diferem dos que se devem aplicar em qualquer obra, de edifícios ou outra, de reabilitação ou de construção nova.

 

Há, no entanto, características específicas a considerar, quando se trate de reabilitação e, sobretudo, no caso de edifícios antigos; é sobre estes que se tecerão comentários e se farão recomendações acerca do modo como os promotores e investidores devem encarar as operações de reabilitação em que se envolvem.

 

Em primeiro lugar, é fundamental que quem investe conheça o essencial do objecto em que vai investir, quer se trate de um promotor que é já o proprietário do edifício, quer seja um investidor que o adquire.

 

Conhecer o edifício significa saber, à partida, quais são as suas características principais e o seu estado de conservação, conhecimento de que dispõe (em princípio) o investidor-proprietário mas que não tem o investidor-comprador; pelo menos neste último caso, o investidor deve procurar apoio junto de quem possa dar-lhe a informação necessária a uma boa decisão, designadamente através da contratação de um arquitecto experiente no edificado antigo o qual, com facilidade, obterá a informação básica indispensável.

 

Em segundo lugar, estando o promotor disponível para empreender a aventura que é uma reabilitação, deve iniciar as diligências para a contratação da equipa de projecto ou, eventualmente, optar por iniciar o processo com a contratação de um gestor geral para a operação, o qual acompanhará desde o início todo o processo, desde o arranque dos projectos até à fiscalização e recepção da obra finalizada.

 

No que se refere à equipa de projecto, deve ter-se em conta que, ao contrário do que sucede com obras novas, em reabilitação a contratação inicial não pode limitar-se à equipa de arquitectura, sendo necessário juntar, desde o início a engenharia de estruturas, essencial para a elaboração do estudo de diagnóstico sobre o estado de conservação e segurança do edifício existente, parte integrante do obrigatório relatório prévio (este é um dos aspectos diferenciadores de uma operação de reabilitação).

 

Em terceiro lugar, o promotor deve estar consciente da provável necessidade de encomendar alguns trabalhos preliminares, quer porque são legalmente obrigatórios, quer porque são essenciais para o adequado desenvolvimento dos projectos: referem-se, entre outros, o estudo geológico, a investigação arqueológica, o estudo histórico e a avaliação do programa decorativo presente no edifício.

 

Nesta fase inicial, o promotor deve já ter ideias claras sobre o que quer fazer, deve poder definir um programa para a intervenção que, naturalmente, esteja balizado pelos limites do que poderá fazer, tendo em conta todos os constrangimentos legais e regulamentares; à partida, o promotor de uma operação de reabilitação não pode esquecer que detém um edifício com um passado mais ou menos complexo, repleto de restrições e condicionamentos, que existe com as suas características próprias e não um terreno vazio sem passado perceptível.

 

O programa tem que se subordinar ao edifício existente e não o contrário, sob pena de se atropelar todo o processo, tornando-o irracional, dispendioso, moroso e até, talvez, inviável.

 

Na contratação dos projectos, o promotor deve procurar garantir qualidade das equipas através de uma selecção criteriosa e pagando a justa remuneração; é uso dizer-se que não há almoços grátis: honorários esmagados significam projectos desqualificados, com erros e omissões graves que se pagam caro, poupa-se 2 ou 3% do valor da obra em projectos para se onerar esta em 20 ou 30%, ou mais, por via da não-qualidade dos mesmos.

 

Seleccionada uma boa equipa de projecto, experiente e capaz, deve então o promotor ser exigente em termos de qualidade do mesmo, incluindo o cumprimento de prazos; a qualidade que se refere não é meramente formal, antes significa, além de outras características, assegurar que os projectos cumprem desde o início as regras do jogo, impostas pelas entidades licenciadoras, o que constitui um importante passo para reduzir tempos de aprovação e licenciamento, de pouco servindo recorrer a truques e artifícios que, geralmente, se descobrem e induzem atrasos e más vontades.

 

Muito do que se escreveu antes valerá, com as devidas adaptações, para a fase de construção propriamente dita; mas, sobre esta, falaremos noutra ocasião.

 

João Appleton, é engenheiro civil (IST), especialista e investigador coordenador pelo LNEC, conselheiro do Conselho Superior de Obras Públicas e Transportes (aposentado) e sócio da A2P- Estudos e Projectos.

TAGS: Comentário , João Appleton , reabilitação , construção , edifícios antigos
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